Uzucapiunea – când deveniți proprietar prin posesie

Uzucapiunea este dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin posesia lui un timp stabilit de lege. Nu orice folosire a unui bun contează: e nevoie de posesie, adică de stăpânirea bunului de către cineva care „se comportă ca un proprietar” (art. 916 alin. (1) Cod civil).

Nu sunt posesori, de exemplu, chiriașul, comodatarul sau cel care folosește bunul cu îngăduința proprietarului. Nici un coproprietar nu este posesor pentru cotele celorlalți.

Codul civil actual se aplică uzucapiunii numai dacă posesia a început după intrarea lui în vigoare, la 1 octombrie 2011. Pentru posesiile începute înainte se aplică regulile în vigoare la data începerii posesiei (art. 82 alin. (1) din Legea 71/2011).

Produce efecte numai posesia utilă. Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină; până la proba contrară, posesia se prezumă utilă (art. 922 Cod civil).

• discontinuă – exercitată cu întreruperi anormale față de natura bunului;
• tulburată – obținută sau păstrată prin violență;
• clandestină – exercitată astfel încât nu poate fi cunoscută.

Pentru a ajunge la termen, puteți adăuga la posesia dumneavoastră posesia celui de la care ați primit bunul (joncțiunea posesiilor).

Uzucapiunea extratabulară – 10 ani. Se poate cere dacă proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau și-a încetat existența, dacă s-a înscris o declarație de renunțare la proprietate sau dacă imobilul nu era înscris în nicio carte funciară (art. 930 alin. (1)). În primele două cazuri, termenul curge abia de la deces, încetarea existenței sau înscrierea renunțării.

Atenție: dreptul se dobândește numai dacă cererea dumneavoastră de înscriere a fost înregistrată înaintea cererii unei alte persoane care are o cauză legitimă.

Uzucapiunea tabulară – 5 ani. Cine a fost înscris în cartea funciară fără cauză legitimă, dar cu bună-credință, nu mai poate fi contestat după 5 ani de posesie neviciată de la înregistrarea cererii de înscriere (art. 931).

Pentru ele se aplică Codul civil din 1864:

• uzucapiunea de 30 de ani – fără titlu și chiar cu rea-credință, dacă posesia a fost „continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar” (art. 1847 și art. 1890 din Codul civil din 1864);
• uzucapiunea de 10 până la 20 de ani – pentru cel care a dobândit imobilul cu bună-credință și printr-o justă cauză, de exemplu un contract de vânzare de la cineva care nu era proprietar (art. 1895 din Codul civil din 1864). Termenul e de 10 ani dacă adevăratul proprietar locuiește în circumscripția tribunalului unde e imobilul și de 20 de ani dacă locuiește în afara ei.

Cererea de uzucapiune se judecă de judecătoria în raza căreia se află imobilul, indiferent de valoare (art. 1051 Cod procedură civilă). Ea trebuie însoțită de mai multe certificate și de documentația cadastrală a imobilului.

Instanța dispune afișarea și publicarea unei somații prin care cei interesați pot face opoziție; cererea se judecă după 6 luni de la ultima publicație. Hotărârea poate fi atacată numai cu apel. Pe baza ei, dreptul se înscrie în cartea funciară.

Echipa noastră stabilește ce lege se aplică posesiei dumneavoastră, ce acte și ce martori aveți nevoie, coordonează documentația cadastrală și vă reprezintă la judecătorie și în apel. Vedeți și paginile Avocat uzucapiune Iași și Rectificarea titlului de proprietate.